Den 18 april släppte regeringens hyresutredare sin rapport, SOU 2008:38, "EU, allmännyttan och hyrorna" om marknadsanpassning av hyressystemet. Det nya är att det nu finns ett konkret, utrett förslag på hur lagen skulle kunna ändras för att marknadshyror ska kunna införas.
Hyrorna ska enligt förslaget gradvis anpassas till vad den rikaste eller mest desperata potentiella hyresgästen kan sträcka sig till att betala i hyra. Om det är kö till lägenheten, så ska hyran upp tills kön försvinner eller blir obetydlig.
Mer pengar kommer då att överföras från hyresgäster till hyresvärdar – utan att hyresvärdarna behöver lyfta ett finger mer än tidigare.
Det nuvarande hyressystemet baserar sig på självkostnadsprincipen. Den innebär att hyror i privatägda hyresfastigheter förhandlas och jämförs med hyror i de kommunala, allmännyttiga bolagen, som ska driva sina bestånd till självkostnadspris.
Detta system, föreslår utredarna, bör alltså fasas ut.
Vinstmaximering överallt
SOU:n omfattar inte bara privata hyresvärdar. Även de kommunala, allmännyttiga bolagen ska enligt förslaget bli vinstmaximerande.
Alltså, inte drivas med nollresultat (utan vinst) och med ett visst socialt ansvar, vilket de åläggs att göra idag.
Allmännyttan ska i framtiden, precis som andra aktiebolag, "sträva efter de hyror som kan antas leda till störst vinst" (s. 271).
Ett exempel på vinstmaximeringen är att allmännyttan inte ska få "ådra sig kostnader för standardförbättringar eller verksamhet av social karaktär, om dessa inte bidrar till en minst lika bra lönsamhet". (s. 272).
Vinstgivande lekplatser?
Detta, skriver riksdagens oppositionspartier i Aftonbladet, innebär exempelvis att allmännyttan bara får lägga pengar på äldrebostäder, upprustning av miljonprogram eller lekplatser – under förutsättning att just detta ger maximal vinst.
Så var ska barnen i betongdjungeln leka då – de som inte är lönsamma? Och var ska olönsamma gamlingar bo?
De riskerar att sparkas ut från sitt nuvarande begränsade utrymme, av rikemansväldet, även kallat "marknadskrafterna".
Argumenten mot förhandlade hyror
Det är samtidigt hög tid att granska sakargumenten mot förhandlade hyror och för marknadshyror. Här är nio av dem.
1: Dagens system strider mot EG-rätten.
Om detta råder det delade meningar. Oppositionspartierna skriver:
"Men det finns inget förbud mot dagens kommunala bostadsföretag i EG-rätten. Utrymmet för svensk bostadspolitik är i högsta grad en tolkningsfråga. Avgörande är vad den svenska regeringen vill.
(...)
Men det finns ingenting i EU:s regler som framtvingar förändringar av dagens bruksvärdessystem. Det säger utredaren själv. Att utredaren ändå lägger förslag om marknadshyror är en följd av den borgerliga regeringens egna direktiv".
2: Reglering av marknadskrafter är sådant som de sysslade med i Sovjet. Om vi klarar oss utan reglerade bilpriser, så klarar vi oss utan reglerade hyror.
Jämförelsen haltar. Om efterfrågan på bilar är stor, så kan biltillverkarna producera fler bilar relativt snabbt och till ungefär samma pris.
Men om efterfrågan på lägenheter i attraktiva områden är stor, så finns det väldigt lite mark att bygga fler bostäder på, och det tar dessutom lång tid i den mån det över huvud taget finns mark.
Vad som händer är istället att hyrorna stiger kraftigt och mer pengar töms ur hyresgästernas fickor och hamnar i hyresvärdarnas fickor.
3. Hyrorna i mindre attraktiva områden kan därigenom sänkas.
Att sänka hyran där det finns lägenhetsöverskott är fullt möjligt redan i dag. Dagens system sätter ett tak för hyran, men det säger ingenting om att den inte får vara lägre.
Om det är en bättre affär, eller om det finns någon annan anledning för bostadsbolagen att sänka hyran för att fylla lägenheter i glesbygden, så behöver man inte ändra lagen för att göra detta.
Och i förorter och andra områden där det trots allt finns en kö, men där den är relativt kort, där kommer knappast hyran att sänkas med marknadshyror, om både privata och kommunala bostadsbolag ska sträva efter att maximera vinsten.
4. Med dagens system har vi en uppdelning mellan fattiga och rika bostadsområden (utredningen, s. 78).
Jotack. Det blir allt svårare att hitta billiga hyreslägenheter i attraktiva områden sedan en stor andel av dem har gjorts om till bostadsrätter, som man bara kan köpa om man är förmögen eller har möjlighet att få banklån.
Marknadshyror kommer knappast att förändra detta förhållande.
Att försöka bota segregering med marknadshyror är som att försöka bota blodbrist med åderlåtning.
5. Det är orättvist att bara vissa människor får bo i attraktiva områden.
Ja, och det skulle vara minst lika orättvist att bara de rika ska ha råd att bo i attraktiva områden om marknadshyror införs.
Ytan räcker inte till för alla. Denna orättvisa kan hanteras på andra sätt än marknadshyror, med exempelvis lottning, köer, kvotering, maxlängd på ett visst antal år på attraktiva kontrakt, eller återkommunalisering av bostadsrätter.
6. Dagens system är korrupt, med hyreskontrakt som säljs eller delas ut till bekanta.
Ja, men det finns bättre sätt att bekämpa ocker och svågerpolitik än att göra sådana saker lagliga.
7. Bostadsbolagen har svårt att klara sig utan marknadshyror
Nej, det är mycket lönsamt att driva privata bostadsbolag. Annars skulle det knappast finnas några - de skulle investera i annat.
8. Höga hyror i attraktiva områden gör att det lönar sig att bygga fler hyresbostäder
I attraktiva områden är markbristen ett mycket större problem än lönsamheten (se punkt 7). Och höjda hyror i innerstaden innebär i sig inget incitament att bygga i glesbygden eller i förorten - de privata bolagen kan lika gärna dela ut de ökade hyresintäkterna till aktieägarna.
Det är i och för sig sant att byggandet av hyresfastigheter har avstannat - sedan alliansen tog bort räntebidraget, som var ett riktat incitament för att bygga nya hyresbostäder.
9. Det är på tiden att marknadshyror äntligen införs
Majoriteten av Sveriges befolkning vill ha förhandlingsbaserade hyror och hyrestak. Bara en fjärdedel vill ha marknadshyror. Att införa marknadshyror vore därför en demokratifientlig åtgärd.
Några motförslag
Det är slutligen viktigt att komma med motförslag för att bostadssektorn ska bli bättre än i dag – för de flesta är nog överens om att dagens situation inte duger. Här är några exempel på förslag:
- Skapa fler lägenheter med självkostnadshyror och stoppa alla ombildningar till bostadsrätter.
- Öka de hyresgästernas rätt till makt över hur deras bostäder och boendemiljö utformas. Ett exempel är icke vinstdrivande, kommunägda eller användarägda stiftelser där de viktigaste besluten avgörs genom allmän omröstning bland hyresgästerna.
- Inför särskilda bostadsförmedlingar så att bostadsbolagen inte tillåts välja och vraka mellan vilka hyresgäster de vill ha efter exempelvis inkomst, ålder, yrkestitel eller etnicitet.
- Öka möjligheten till bostadsbidrag för de hushåll som har låga inkomster per person inklusive barn.
- Slopa skatten på hyresfastigheter. Om (men bara om) hyran samtidigt förblir reglerad så kan detta enligt siffror från Fastighetsägarna ge 60-procentiga hyressänkningar.
-------
Bloggat om marknadshyror:
Barbro Engman, Fredagsmys, Kanske är det så,
Björn Wadström, Anders Svensson, Fritt ur hjärtat, BWLOGG, Reflexions of red, Socialist och bajare, Josefin Brink, Thoralf Alfsson och Sånt händer
13 kommentarer:
Det sägs vara orättvist att det ska vara lika billigt att bo i ett attraktivt område som i ett oattraktivt - men varför finns det över huvud taget oattraktiva? Varför har man under sexti år byggt som folk inte vill bo, dvs glest, utspritt och långt från centrum?
Inte pga hyresreglering - utan för att exploatören bestämmer var det ska byggas. Exploatören betalar bara för marken, som är billig i utkanterna. Medan skattebetalarna står för infrastrukturen, som är billig i centrum.
Det är allra billigast, samhällsekonomiskt sett, att bygga precis i de gamla stadskärnornas utkant - eller om man så vill, förorternas inkant. Där är infrastrukturen nästan gratis.
Det skulle alltså vara det absolut billigaste att förstora innerstäderna, som i Alternativ Stads förslag till ny stadsplan i Solna på http://www.alternativstad.nu/resources/Solna.pdf vilket skulle ge ytterligare 50.000 möjlighet att bo i ett attraktivt område.
Tyvärr är detta byråkratiskt nästan omöjligt.
- Någon annan tjyvhåller förmodligen på marken och vägrar att sälja, och det är omöjligt i ett liberalt samhälle att expropriera den
- Det finns ingrodda föreställningar i arkitektkåren om att man måste bygga utspritt och glest (trots att nästan alla arkitekter bor i centrum)
- Byggbolagens metoder är anpassade för byggande av glesa enfunktionsområden
Marknadshyror eller inte marknadshyror betyder inte ett dugg här. Däremot skulle man komma långt om kommunerna tog mer makt över var det ska byggas, och fick ta makten över den mark som behövs. Samt gjorde sig av med en massa paternalistiska föreställningar om att folk älskar gräs.
Är det ingen annan än jag som minns början av 90-talet, krisens år. Då var det många som belv arbetslösa eller inte fick ett arbete, och som således inte hade råd att betala för en lägenhet, ens med dagens system. Sänkte kommuner hyran då? Nej, man rev hus, och hus vars standard var fullt acceptabla. Det fanns ju ingen efterfrågan på bostäder och mambobegreppet myntades.
Några kommentarer till dina Motförslag:
"- Skapa fler lägenheter med självkostnadshyror och stoppa alla ombildningar till bostadsrätter."
Blir en meningslös stopplag som i princip tar ifrån en fastighetsägare rätten att sälja sin fastighet till vem som helst.
"- Öka de hyresgästernas rätt till makt över hur deras bostäder och boendemiljö utformas. Ett exempel är icke vinstdrivande, kommunägda eller användarägda stiftelser där de viktigaste besluten avgörs genom allmän omröstning bland hyresgästerna."
Detta finns redan, det kallas bostadsrättsförening.
"- Inför särskilda bostadsförmedlingar så att bostadsbolagen inte tillåts välja och vraka mellan vilka hyresgäster de vill ha efter exempelvis inkomst, ålder, yrkestitel eller etnicitet."
Lovvärt men vilken fastighetsägare skulle fördela sitt innehav enligt denna princip. En hyresgäst har stora rättigheter mot hyresvärden.
"- Öka möjligheten till bostadsbidrag för de hushåll som har låga inkomster per person inklusive barn."
Tja varför inte.
"- Slopa skatten på hyresfastigheter. Om (men bara om) hyran samtidigt förblir reglerad så kan detta enligt siffror från Fastighetsägarna ge 60-procentiga hyressänkningar."
Blir nog tyvärr bara 60% mer i vinst för fastighetsägaren.
=> Jan Wiklund: hur menar du att alla stockholmare, göteborgare och malmöiter rent fysiskt skulle kunna bo i centrum?
=> Fredrik:
"meningslös stopplag som i princip tar ifrån en fastighetsägare rätten att sälja sin fastighet till vem som helst"
Nej, har man köpt en hyresfastighet kan man gott få acceptera om samhället kräver att det måste förbli en hyresfastighet.
Bostadsrätter som du sen jämför med säljs inte baserade på självkostnaden för att bygga och underhålla dem, utan baserat på marknadsvärdet, vem som är villig att betala mest för lägenheten.
"Lovvärt men vilken fastighetsägare skulle fördela sitt innehav enligt denna princip".
För några år sedan fanns det obligatoriska kommunala bostadsförmedlingar. Kanske finns kvar på sina håll rentav. Inte omöjligt att genomföra alltså.
"Blir nog tyvärr bara 60% mer i vinst för fastighetsägaren".
Nej, inte om hyrorna förhandlas. Då får allmännyttan precis sådana hyressänkningar och då måste dom privata följa efter enligt dagens hyresregler.
Jenny: Jag talar inte om "alla" stockholmare etc, bara om dem som vill.
Centralitet är lika med täthet, mångfunktion och goda offentliga kommunikationer. Detta går att bygga där det inte finns nu.
Det skulle t.ex. gå att i Stockholm bygga fyra fem innerstadsdelar till, för ett par hundra tusen människor, strax utanför dem som finns och på så sätt ge dubbelt så många stockholmare möjlighet att bo centralt. Vilket troligen skulle sänka marknadspriserna där eftersom tillgången bringas i samklang med efterfrågan. Dvs bristen upphör.
Och därmed också möjligheten att profitera på den. Liksom segregationen och utsorteringen.
Motsvarande givetvis i alla andra städer, även de minsta. Centralitet är populärt överallt.
Reglering av marknadskrafter är sådant som de sysslade med i Sovjet. Om vi klarar oss utan reglerade bilpriser, så klarar vi oss utan reglerade hyror.
Frågan är väl snarare: Om reglering av hyrorna är en bra idé, varför är det inte en bra idé att på liknande sätt reglera priserna på bostadsrätter, radhus, villor osv?
Att försöka bota segregering med marknadshyror är som att försöka bota blodbrist med åderlåtning.
Det är nog faktiskt lite bättre. Effekterna av 50 års hyresreglering imponerar inte. (se Lyckas hyresregleringen motverka segregationen i Stockholm?).Skulle 50 år av fri prissättning ge ett sämre resultat?
Dagens system är korrupt, med hyreskontrakt som säljs eller delas ut till bekanta.
Du missar själva poängen. Med en hyresreglering förlorare fastighetsägaren mindre på att dela lägenheter till bekanta osv. än vad han/hon skulle göra med en fri prissättning. Alltså bli det beteendet vanligare med en hyresreglering.
Nej, det är mycket lönsamt att driva privata bostadsbolag. Annars skulle det knappast finnas några - de skulle investera i annat.
Så att det finns bara företag som är mycket lönsamma? Knappast. Hur kommer det sig att många fastighetsägare sålt sina innehav till bostadsrättsföreningar om det nu är mycket lönsamt? Lite märkligt kan man tycka.
Vilseledande uppgifter om privatvärdarnas lönsamhet
Ni verkar ha glömt att även formen kooperativ hyresrättsförening existerar.
Per: Nu är jag ingen anhängare av marknadskrafter över huvud taget. De fördelar makt efter rikedom. Jag skulle därför vilja se dem begränsas i hela bostadssektorn.
Men det finns ändå en viktig skillnad mellan marknadspriser på hus och bostadsrätter, kontra marknadshyror.
Om marknadsvärdet på köpebostäder ökar, vilket det brukar göra på lång sikt, så tillfaller ökningen till största delen (en del går ju till skatt) de boende i villor och bostadsrätter.
Men pengarna från ett ökat marknadsvärde på hyrorna hamnar till största delen hos hyresvärden medan de boende ekonomiskt sett drabbas av ökningen i full utsträckning.
Alltså, en värdeökning kan i det senare fallet tvinga ut de boende ur sina hem, vilket inte är troligt i det förra fallet.
Nu är bostaden en allmänt erkänd mänsklig rättighet, och inte minst därför tycker jag att det är särskilt oansvarigt att kasta ut hyresgästerna till marknadskrafterna.
Behåll regleringen, avskaffa skatten på hyresfastigheter, är en bättre åtgärd. Som Jenny skriver, en skattesänkning slår med dagens hyreslag till stor del igenom på hyrorna.
Anonym: Kooperativ hyresrätt är enligt min åsikt ett bra alternativ till bostadsrätter, men den kräver ändå en kapitalinsats som inte alla människor kan hosta upp.
Jan: En upprustad och avgiftsfri kollektivtrafik skulle också kunna minska skillnaden i attraktivitet mellan innerstad och förort.
Per, fortsättning:
"Hur kommer det sig att många fastighetsägare sålt sina innehav till bostadsrättsföreningar om det nu är mycket lönsamt"?
Det har väl varit ännu mer lönsamt att sälja ut som bostadsrätter.
Din länk till fastighetsägarna innehåller bara uppgifter om att hyresgästföreningen ska ha haft fel, men de presenterar inga egna siffror på hur lönsamma fastighetsbolagen är.
Det har väl varit ännu mer lönsamt att sälja ut som bostadsrätter.
(Hmm, är det ett falsifierbart påstående? Lite slö efter 1:a maj...)
Jo, det låter ju som en rimlig förklaring. Men, om det nu är mycket lönsamt att äga hyresfastigheter borde det väl betecknas som exceptionellt eller extremt lönsamt att sälja en hyresfastighet till en bostadsrättförening. Finns det nåt som styrker det påståendet?
Din länk till fastighetsägarna innehåller bara uppgifter om att hyresgästföreningen ska ha haft fel, men de presenterar inga egna siffror på hur lönsamma fastighetsbolagen är.
Från stycke 2:
"Faktum är att den genomsnittliga avkastningen för privata fastighetsägare idag motsvarar lågrisk-investeringar som exempelvis bostadsobligationer, d v s bara rör sig om några få procent."
"är det ett falsifierbart påstående"
Ja, om ombildning visar sig ge lägre vinst än fortsatt drift så är påståendet falsifierat.
"Faktum är att den genomsnittliga avkastningen för privata fastighetsägare idag motsvarar lågrisk-investeringar"
Ja, även det är ju en partsinlaga. Mycket konstigt att de inte investerar i annat om det verkligen stämmer.
Att de ombildar till bostadsrätt sker delvis för att möjligheten finns. Den möjligheten går ju alltid att ta bort om man, liksom jag, vill begränsa marknadsinflytandet på bostadssektorn.
"är det ett falsifierbart påstående"
Ja, om ombildning visar sig ge lägre vinst än fortsatt drift så är påståendet falsifierat.
Ok, du utgår antagligen från en "objektiv" mening av lönsamhet, jag föredrar den subjektiva (som består av "psykisk" lönsamhet).
Ja, även det är ju en partsinlaga. Mycket konstigt att de inte investerar i annat om det verkligen stämmer.
De underdriver säkert lönsamheten så mycket det går. Vem vet, med lite tur kanske de får stöd från staten.
Per: Dessutom har du det faktum att de enligt dagens system har raett att ta ut upp till 5% hoegre hyra aen allmaennyttan plus att de inte har samma sociala tvingande ansvar som allmaennyttan att foerse betalningssvaga personer med bostad.
Om de trots det gaar knackigt, saa inte aer det lagstiftningens fel.
Skicka en kommentar